首套房退税主要涉及契税和个人所得税两部分，契税方面，首套房按面积享受1%或1.5%的优惠税率，若多缴可申请退差额；若在一年内“卖旧买新”，可按新购房与旧房售额的比例退还契税，个税方面，在规定期限内卖旧买新，可申请全额或按比例退还卖房时缴纳的个税，具体退税金额取决于房屋面积、成交价格及当地政策，建议保留凭证及时申请。
买房是人生中的一件大事，不仅掏空了钱包，后续的装修、还贷也让人压力不小，但很多购房者可能不知道，国家为了减轻刚需购房者的负担，其实有一项“隐形福利”——首套房退税，首套房退税到底能退多少？又该怎么计算呢？
大家常说的“首套房退税”主要包含两种情况：一种是契税退税，另一种是个人所得税（房贷利息）退税，两者的计算方式和金额大不相同,我们分别来算一笔账。
契税退税：多缴的税款退回来
在买房缴纳契税时，如果你在购房时未能及时提供首套房证明，或者因为其他原因按照二套房甚至非普通住宅的较高税率缴纳了契税,事后是可以申请退税的。
退多少？怎么算？ 首套房的契税是有优惠政策的：
- 面积≤90平方米：减按1%的税率征收；
- 面积＞90平方米：减按1.5%的税率征收。
如果你原本应该享受1%或1.5%的税率，却按3%（二套房或非首套房标准）交了钱，那么退税金额就是你已经缴纳的契税总额,减去你按首套房标准应该缴纳的契税金额。
举个例子： 小李买了一套80平米的首套房，总价200万，交房时没来得及办首套房证明，按3%交了6万元契税,后来他拿到了首套房证明去申请退税。
- 应缴契税：200万 × 1% = 2万元
- 已缴契税：6万元
- 退税金额：6万 - 2万 = 4万元
个税退税：房贷利息专项附加扣除
这是目前绝大多数首套房贷族最关心的“退税”，根据国家政策，纳税人本人或配偶单独或共同使用商业银行或住房公积金个人住房贷款，为本人或配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度,可以享受专项附加扣除。
退多少？怎么算？ 扣除标准是定额扣除，每月1000元，最长扣除期限不超过240个月（20年）。 你可以选择由其中一方按每月1000元扣除（100%），也可以选择夫妻双方各按每月500元扣除（50%）。
退税金额 = 每月扣除额 × 12 × 你的最高适用税率
你的最高适用税率取决于你的年度综合所得（主要是工资薪金）所在的税率区间（3%到45%不等）。
举个例子： 小王年薪20万，扣除基本减除费用和社保公积金后，应纳税所得额为12万元，对应个税税率为10%。 他有一套首套房在还贷,选择每月1000元全额扣除。
- 每年可扣除总额：1000元 × 12个月 = 12000元
- 每年退税金额：12000元 × 10% = 1200元
如果小王年薪更高，达到了50万，对应个税税率为20%，那么他每年通过首套房贷利息扣除，可以退回的个税就是：12000元 × 20% = 2400元，也就是说，你的收入越高、适用的个税税率越高,退到手的钱就越多。
申请退税需要满足什么条件？
- 必须是首套房：无论是契税优惠还是房贷利息扣除，都严格限定在“首套住房”范围内。（注：房贷利息扣除只要满足“首次贷款”即可，与名下是否有房在部分细则中有特殊规定，但通常指享受首套房贷利率的贷款）。
- 保留好相关凭证：包括购房合同、契税完税证明、贷款合同、还款流水等。
- 在规定时间内申请：契税退税一般要求在缴税之日起一定期限内（通常为3年，各地规定略有不同）申请；个税退税则需要在每年的“个人所得税APP”综合所得年度汇算清缴期间（通常为次年3月1日至6月30日）进行填报。
首套房退税是国家给刚需购房者的一份实实在在的“红包”，契税退税往往是一笔数万元的大钱，千万不能因为嫌麻烦而放弃；而个税房贷利息扣除虽然每年可能只有几千甚至一千多，但积少成多,20年下来也是一笔不小的数目。
如果你刚买了房或者正在还首套房贷，赶紧翻出你的购房材料，对照上面的公式算一算，看看你的“首套房退税”能退多少钱吧！
